Press Statement By Penang Chief Minister Lim Guan Eng In Komtar, George Town On 6.12.2012.
At its meeting yesterday, the Penang state EXCO decided to cancel the offer by BN Penang Chairman Teng Chang Yeow to purchase the 1.1 acre of Taman Manggis for RM 22,407,300 due to failure of compliance of 4 key factors:-
• Insincerity and no genuine commitment by Teng and BN Penang to build PPR or low-cost houses for rent following a contradictory statement by Khoo Boo Soon that not PPR but affordable housing costing RM400,000 will be built;
• Failure to change the directors and shareholders of BN’s housing developer company, Taman Manggis Fasa 2 Development Sdn Bhd, to include Teng and other Penang BN leaders as both the state government and Teng had agreed that BN Penang is buying the land;
• Failure to revise upwards the paid-up capital for housing development companies to the required amount set by the Housing and Local Government Ministry at 3% of Gross Development Value.
• Failure to pay the remainder 99% or RM 22,183,227 by 5 December 2012, despite an extension of 1 month given to Teng and BN.
Penang BN’s refusal to pay in full the purchase price of the 1.1 acre piece of land in Taman Manggis of RM 22,407,300 even though they claim to already have the money, questions the honesty and commitment of Teng and BN Penang in buying the land to build low-cost housing for rental (PPR). Teng’s commitment is doubtful when Khoo Boo Soon, director of Taman Manggis Phase II Development Sdn Bhd, announced on 29 November that the Taman Manggis land will be used not to build PPR but to build affordable housing costing RM400,000.
What guarantees can Teng make that Khoo’s original announcement of building RM400,000 housing will not be implemented? After all, Teng had earlier expressed anger and refused to co-operate with Penang UMNO for tearing Gerakan President Tan Sri Koh Tsu Koon’s picture but now works happily together with Penang UMNO even though there was no apology from UMNO.
The state government can not sell the land to BN Penang when there is no iron-clad guarantee and clear commitment that the directors of Taman Manggis will not renege on the promise to build PPR. This lack of clarity is compounded by Teng and other BN leaders not being directors of Taman Manggis Phase II Development Sdn Bhd.
BN Penang Chairman Teng Chang Yeow had wrote on 3.10.2012 that BN Penang have accepted the Penang state government’s offer to buy at RM 450 per square feet to build PPR. Teng had paid only 1% “earnest money” or RM 224,074 dated 3.10.2012 on behalf of BN Penang. On 4 October, I had replied to Teng that the remainder 99% or RM 22,183,227 must be paid within 30 days by BN Penang, which was then extended till 5 December 2012.
The state government had considered the land too small for public housing when the Housing and Local Government Ministry sets the minimum land area required is 2 acres. Instead an 11 acre site in Jalan S.P. Chelliah was chosen to build public housing- something not done before. The Taman Manggis land was chosen for a private hospital and sold by open competitive tender at RM 232 per square foot, which is above the Federal government’s valuation price of RM 212 per square foot.
Even though BN has claimed that the land was set aside by the BN state government in 2003 to build PPR, there was no public announcement in the newspapers from 2003-8. Why BN could not and had no money to build PPR from 2003-7 when BN was in power, but BN can find RM 22,407,300 to do so when they are in opposition?
Teng and BN Penang’s excuse for not paying up because the land had already been sold to KLIDC and that there is no sales and purchase agreement ignores the fact that no land title has been issued. How can there be a sales and purchase agreement without any land titles? And so long as the land title is not issued, the state government has the prerogative to sell the land to any other person. This land sale is a special case not by open tender, but directly granted to BN Penang by alienation.
The same situation applies when the Penang Port Commission paid in full the RM 15 million premium for the land on Swettenham Pier. In that case, there was also no sale and purchase agreement. Instead it was granted by alienation like the Taman Manggis land. As the land title was not issued, the state government can refund the premium to Penang Port Commission in full and hold on to the land title. Even KLIDC accepts this legal status and the sale of the Taman Manggis land to BN Penang by the state government, subject to a full refund of their premium paid and reimbursement of costs incurred.
Finally it is the insincerity and no genuine commitment from Teng Chang Yeow and Penang BN to build PPR is the main cause of the cancellation by the state government of the purchase of 1.1 acre land in Taman Manggis for RM 22,407,300.
Lim Guan Eng
—–BM Version —
Kenyataan Akhbar oleh Ketua Menteri Pulau Pinang Lim Guan Eng di Komtar, George Town pada 6.12.2012
Ketidakikhlasan Teng Chang Yeow Dan BN Pulau Pinang Untuk Membina Perumahan Kos Rendah Untuk Sewa (PPR Atau Projek Perumahan Rakyat) Adalah Punca Pembatalan Pembelian Tanah 1.1 Ekar Di Taman Manggis Pada Harga RM22,407,300.
Dalam mesyuarat semalam, EXCO Pulau Pinang telah memutuskan untuk membatalkan tawaran kepada Pengerusi BN Pulau Pinang Teng Chang Yeow untuk penjualan tanah 1.1 ekar di Taman Manggis untuk RM22,407,300 atas kegagalan untuk mematuhi 4 faktor utama:
– Ketidakikhlasan Teng dan BN Pulau Pinang untuk membina PPR atau rumah kos rendah untuk sewa ekoran kenyataan yang bercanggah daripada Khoo Boo San bahawa bukan PPR tetapi rumah mampu milik berharga RM400,000 yang akan dibina.
– Kegagalan untuk menukar pengarah dan pemegang saham syarikat pemaju BN, iaitu Taman Manggis Phase II Development Sdn Bhd untuk memasukkan Teng dan pemimpin-pemimpin BN Pulau Pinang kerana Teng sendiri telah bersetuju dengan kerajaan negeri bahawa BN Pulau Pinang yang akan membeli tanah tersebut.
– Kegagalan untuk menyemak semula modal berbayar untuk syarikat pemaju perumahan kepada nilai yang ditentukan oleh Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan, iaitu 3% Nilai Pembangunan Kasar (GDV).
– Kegagalan untuk membayar baki 99% atau RM22,183,227 pada 5 Disember 2012, walaupun lanjutan sebulan sudah diberi kepada Teng dan BN.
Keengganan BN untuk membayar dengan penuh harga tanah 1.1 ekar di Taman Manggis iaitu RM22,407,300 walaupun mereka mendakwa sudah menyediakan wang tersebut, menimbulkan persoalan tentang kejujuran dan komitmen Teng dan BN Pulau Pinang dalam membeli tanah untuk pembinaan rumah kos rendah untuk sewa (PPR). Komitmen Teng diragui apabila Khoo Boo Soon, pengarah Taman Manggis Phase II Development Sdn Bhd, mengumumkan pada 29 November bahawa tanah Taman Manggis akan digunakan untuk perumahan mampu milik yang berharga RM400,000 dan bukan pembinaan PPR.
Apakah jaminan Teng bahawa pengumuman asal Khoo untuk membina perumahan berharga RM400,000 tidak akan dilaksanakan? Dahulu, Teng pernah marah dan enggan bekerjasama dengan UMNO Pulau Pinang kerana mengoyakkan gambar Presiden Gerakan Tan Sri Kon Tsu Koon tetapi kini beliau bekerjasama dengan UMNO Pulau Pinang walaupun UMNO tidak meminta maaf.
Kerajaan negeri tidak boleh menjual tanah kepada BN Pulau Pinang apabila tiada jaminan kuat dan komitmen jelas bahawa pengarah-pengarah Taman Manggis tidak akan memungkiri janji untuk membina PPR. Pendirian Teng yang tidak jelas ditambah teruk lagi dengan keengganan kepimpinan BN untuk menjadi pengarah dalam syarikat Taman Manggis Phase II Development Sdn Bhd.
Pengerusi BN Pulau Pinang Teng Chang Yeow telah menulis pada 3.10.2012 bahawa BN Pulau Pinang telah menerima tawaran kerajaan negeri Pulau Pinang untuk menjual tanah pada harga RM450 sekaki persegi untuk pembinaan PPR. Teng telah membayar 1% sebagai wang cengkeram atau RM224,074 yang bertarikh 3.10.2012 bagi pihak BN Pulau Pinang. Pada 4 Oktober, saya telah menjawab bahawa baki 99% atau RM22,183,227 harus dibayar dalam jangka masa 30 hari oleh BN Pulau Pinang, yang kemudiannya telah dilanjutkan kepada 5 Disember 2012.
Kerajaan negeri telah membuat keputusan bahawa tanah tersebut adalah terlalu kecil untuk perumahan awam apabila Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan telah menetapkan 2 ekar sebagai keluasan tanah minima untuk tujuan tersebut. Sebaliknya, tanah 11 ekar di Jalan SP Chelliah telah dipilih untuk pembinaan perumahan awam – sesuatu yang tidak pernah dilakukan dahulu. Tanah Taman Manggis telah dipilih untuk hospital swasta dan dijual melalui tender terbuka pada harga RM232 sekaki persegi, lebih tinggi daripada unjuran penilaian kerajaan Persekutuan iaitu RM212 sekaki persegi.
Walaupun BN mendakwa bahawa tanah tersebut telah disimpan oleh kerajaan negeri BN pada tahun 2003 untuk pembinaan PPR, tiada sebarang pengumuman awam yang dibuat dalam surat khabar dari tahun 2003 hingga 2008. Kenapa BN tidak dapat mencari wang untuk membina PPR dari 2003 hingga 2007 semasa mereka berkuasa, tetapi BN boleh mencari RM22,407,300 apabila mereka menjadi pembangkang?
Alasan Teng dan BN Pulau Pinang bahawa mereka tidak membayar penuh kerana tanah tersebut sudah dijual kepada KLIDC serta ketiadaan perjanjian jual-beli adalah alasan yang tidak masuk akal kerana geran hak milik belum dikeluarkan. Bagaimanakah boleh kita memberi perjanjian jual-beli tanpa geran hak milik tanah? Dan selagi geran hak milik tanah tidak dikeluarkan, kerajaan negeri mempunyai hak untuk menjual tanah tersebut kepada sesiapa sahaja. Penjualan tanah kepada BN ini tidak melalui tender terbuka tetapi secara pemindahan hak milik tanah.
Situasinya sama apabila Penang Port Commission telah membayar premium RM15 juta untuk tanah Swettenham Pier. Dalam kes tersebut, tiada perjanjian jual-beli. Sebaliknya ia telah dipindah milik seperti tanah Taman Manggis. Dan kerana geran hak milik tanah tidak dikeluarkan, kerajaan negeri boleh membayar balik premium tersebut kepada Penang Port Sdn Bhd dan terus memegang hak milik tanah. KLIDC menerima status ini dan juga penjualan tanah Taman Manggis kepada BN Pulau Pinang, tertakluk kepada pembayaran balik premium serta kos mereka.
Akhir sekali, ketidakikhlasan Teng Chang Yeow dan BN Pulau Pinang untuk pembinaan PPR adalah sebab utama pembatalan oleh kerajaan negeri atas pembelian tanah 1.1 ekar di Taman Manggis pada harga RM22,407,300.
Lim Guan Eng
—- Mandarin Version—-
槟州首席部长林冠英于2012年12月6日在乔治市发表声明：
邓章耀及槟州国阵毫无诚意兴建供出租的廉价屋（或人民组屋），才是他们取消以2240万7300令吉购买山竹园1.1英亩地段的原因。
在昨天的会议，槟州行政议员决定取消槟州国阵邓章耀的购地献议，即以2240万7300令吉购买山竹园1.1英亩地段，因为他们无法符合下列四个条件：
• 邓章耀及槟州国阵毫无诚意兴建供出租的廉价屋（或人民组屋），因为邱武顺发表了不一致的言论，指他们不是要兴建人民组屋，而是价值40万令吉的可负担房屋。
• 他们没有将国阵房屋发展公司，山竹园第二阶段发展私人有限公司的董事及股东换成邓章耀及其他槟州国阵领袖，并向社团注册局注册，因为州政府及邓章耀已经同意是槟州国阵买地。
• 他们没有提高房屋发展公司的缴足资本，房屋及地方政府部长规定房屋发展商的缴足资本必须是总发展价值的3%
• 邓章耀和国阵无法在2012年12月5日缴付剩余的99%或2218万3227令吉，尽管州政府已经多给一个月的宽限期 。
既然槟州国阵声称他们有钱，为什么他们不愿意缴还2240万7300令吉给州政府时，这让人怀疑邓章耀及槟州国阵的诚信，是不是有诚意要购地兴建廉价屋给人民组屋。在山竹园第二阶段发展私人有限公司董事邱武顺于11月29日宣布，山竹园地段将用来兴建价值40万令吉的可负担房屋，而不是人民组屋时，邓章耀的诚意也备受置疑。
邓章耀可以如何保证邱武顺所宣布的40万可负担房屋不会实行？再说，邓章耀较早前已经对于槟州巫统撕毁民政党主席丹斯里许子根的肖像，表达愤怒及拒绝他们合作，而且在槟州巫统还未道歉的情况下，如今竟然与他们合作愉快。
州政府不能把上述地段出售给槟州国阵，因为山竹园发展有限公司的董事没有决心保证及展现他们绝不食言、必定兴建人民组屋的诚意。这可以从上述公司的董事并非邓章耀及国阵领袖可以看出。
槟州国阵领袖邓章耀在2012年10月3日致函州政府，指槟州国阵已经接受槟州政府的献议，以每平方尺450令吉购地以兴建人民组屋。邓章耀只在2012年10月3日代表槟州国阵付了1%或22万4074令吉的定金。10月4日，我回复邓章耀说，剩余的99%或2218万3227令吉必须在30天内缴清，后来，缴清余款的宽限期展延到2012年12月5日。
州政府考虑过，上述地段太小不适合兴建公屋，因为房屋及地方部规定至少需2英亩。因此，州政府拨出SP齐亚来11英亩地段来兴建人民组屋，这是前所未有的。山竹园地段被公开招标、以每平方尺232令吉成交，用来兴建私人医院，成交价还高出联邦政府的估价，即每平方尺212令吉。
虽然国阵声称国阵州政府早在2003年，就把有关土地划为人民组屋区，但是在2003年至2008年之间，他们并没有宣布此事。为什么国阵在2003至2007在朝时他们不能够、也没有钱兴建人民组屋，在野时，反而可以找到2240万7300令吉来建屋？
邓章耀及槟州国阵不还钱的理由是，上述地段已经出售给吉隆坡国际牙科中心，而且没有买卖合约，事实上我们也没有发出地契。 没有地契要怎样发出买卖合约？只要我们没有发出地契，州政府便有权售地给任何人。这宗土地出售案是特别例子，我们不是通过公开招标，而是通过直接转让(alienation)方式出售给槟州国阵。
最后，邓章耀及槟州国阵毫无诚意兴建供出租的廉价屋（或人民组屋），才是他们取消以2240万7300令吉购买山竹园1.1英亩地段的原因。
林冠英