Bank Negara Should Reinstate DIBS For First Time Buyers Of All Properties Below RM400K. (En/Bm/Cn)

Press Statement by DAP Secretary-General and MP for Bagan Lim Guan Eng in Kuala Lumpur on 11 July 2014.

Bank Negara Should Reinstate Developer Interest-Bearing Scheme(DIBS) For First Time Buyers Of All Properties Below RM 400,000 To Compensate For Any Negative Inflationary Impact And Higher Loan Repayments From The Increase In Interest Rate By 0.25% From 3% To 3.25%.

Bank Negara should reinstate Developer Interest-Bearing Scheme(DIBS) for first time buyers for all properties below RM 400,000 to compensate for any negative inflationary impact and higher loan repayments from the increase in interest rate by 0.25% from 3% to 3.25%. The increase in interest rates would have inflationary impact, raise the cost of living as well as dampen consumption spending as more money would be required to service their loans.

This would not only give less money to spend for existing borrowers of all loans, increase the financing cost for businesses leading to higher prices and also make it more difficult for first-time buyers to get loan approvals. One of the main complaints of developers and first-time buyers is the difficulty of getting loan approvals due to the stringent repayment ability requirements imposed by Bank Negara.

DAP opposes any hike in interest rate that would burdern borrowers without any compensating measure to help them to repay or service their loans. Reinstating the DIBS for houses below RM400,000 would benefit first-time buyers and promote housing democracy.

DIBS is a form of Interest Capitalization Scheme (ICS) where interest costs are capitalized or built into the sale price, instead of being paid by the borrower as they are incurred. During the construction period, the developer (instead of buyer) pays for any interest incurred on the housing loan until construction is completed. To offer DIBS, developers include the cost of interest payments into their selling prices. This allows buyers to purchase their houses by paying 10% and giving them breathing room by not paying interest payments and rent at the same time whilst waiting for their houses to be completed.

Unfortunately the Finance Ministry and Bank Negara has rejected the proposal to reinstate DIBS as stated below in a written parliamentary reply to me:(below)

NO SOALAN : 38

PEMBERITAHUAN PERTANYAAN

DEWAN RAKYAT, MALAYSIA

DARIPADA : Y.B.TUAN LIM GUAN ENG
(BAGAN)

PERTANYAAN : LISAN

TARIKH : 16.06.2014

Y.B.TUAN LIM GUAN ENG [BAGAN] minta MENTERI KEWANGAN menyatakan berapa peminjam dan jumlah pinjaman rumah mampu milik bawah RM 400,000 yang ditolak dan adakah skim DIBS dipulihkan untuk pembeli kali pertama ini kerana mereka tidak dapat pinjaman bank. Sekiranya tidak, kenapa dan apakah inisiatif bagi membolehkan rakyat miskim dapat pinjaman bank.

JAWAPAN

Tuan Yang di-Pertua,

Dalam tempoh empat bulan pertama tahun 2014, institusi perbankan telah meluluskan sebanyak 50,224 permohonan pinjaman berjumlah RM 10.3 bilion bagi pembelian rumah mampu milik bawah RM 400,000, manakala sebanyak 34,662 permohonan pinjaman berjumlah RM 7.3 bilion telah ditolak oleh institusi perbankan dalam tempoh yang sama. Pada tahun 2013 pula, institusi perbankan telah meluluskan sebanyak 170,886 permohonan pinjaman berjumlah RM 34.5 bilion bagi pembelian rumah mampu milik bawah RM 400,000 manakala sebanyak 120,921 permohonan pinjaman berjumlah RM 24.8 bilion telah ditolak oleh institusi perbankan dalam tempoh yang sama.

2. Secara umumnya, permohonan pinjaman rumah akan ditolak oleh institusi perbankan sekiranya pemohon tidak memenuhi syarat-syarat pinjaman yang ditetapkan seperti tiada pendapatan tetap, rekod kredit yang kurang memuaskan serta jumlah tanggung/hutang yang tinggi. Dalam membuat penilaian terhadap sesuatu permohonan pinjaman, institusi perbankan akan menilai keupayaan membayar balik pinjaman sebelum meluluskan pinjaman tersebut. Ini bertujuan untuk mengelakkan individu dibelenggu bebanan hutang di luar kemampuan mereka.

3. Bagi melindungi bakal pembeli rumah daripada kenaikan harga rumah yang melampau di samping memelihara kestabilan pasaran harta tanah jangka panjang serta mengawal tahap keberhutangan sektor isi rumah, pihak kerajaan telah melarang Skim Pemodalan Faedah (interest capitalisation scheme) yang juga merangkumi Developer Interest Bearing Scheme (DIBS) sejak November 2013. Langkah ini juga bertujuan untuk memastikan harga rumah yang dibeli akan lebih mencerminkan harga penilaian sebenar rumah tersebut serta mengekang aktiviti spekulasi dalam pasaran harta tanah dengan menaikkan kos kemasukan bagi pembeli spekulator. Buat masa ini, pihak kerajaan tidak bercadang untuk memulihkan skim DIBS.

4. Sejajar dengan hasrat kerajaan untuk menggalakkan Rakyat Malaysia memiliki rumah sendiri, pihak kerajaan telah menubuhkan Syarikat Jaminan Kredit Perumahan Bhd (SJKP) pada tahun 2008 untuk membantu golongan berpendapatan rendah dan tidak mempunyai penyata pendapatan untuk mendapat kemudahan kewangan bagi pembelian rumah kediaman mereka.

5. SJKP menyediakan jaminan kemudahan kewangan untuk pinjaman yang diberikan oleh institusi perbankan bagi tujuan pembelian rumah kos rendah dan sederhana yang bernilai RM 100,000 ke bawah. Setakat bulan Mac 2014, sebanyak 3,684 pemohon telah mendapat jaminan bagi kemudahan kewangan yang diberikan oleh institusi perbankan yang menyertai Skim SJKP ini.

================================================================================================

Kenyataan media Setiausaha Agung DAP merangkap Ahli Parlimen Bagan, Lim Guan Eng di Kuala Lumpur pada 11 Julai 2014.

Bank Negara seharusnya mengembalikan Skim Tanggungan Faedah Pemaju (Developer Interest Bearing Scheme, DIBS) untuk pembeli hartanah kali pertama bernilai bawah RM400,000 untuk menimbal balik sebarang kesan inflasi negatif serta pembayaran semula pinjaman tinggi berikutan kenaikan kadar faedah sebanyak 0.25% dari 3% menjadi 3.25%. Kenaikan kadar faedah akan membawa kesan inflasi, meningkatkan kos sara hidup serta melemahkan perbelanjaan penggunaan apabila lebih banyak wang diperlukan untuk membayar semula pinjaman.

Ini bukan sahaja mengurangkan wang belanja bagi semua peminjam sedia ada untuk kesemua jenis pinjaman, menambahkan kos pendanaan bagi perniagaan yang akan mengakibatkan kenaikan harga barang malah akan turut menyusahkan pembeli kali pertama untuk mendapatkan kelulusan pinjaman. Salah satu daripada aduan utama pemaju dan pembeli kali pertama adalah kesukaran untuk mendapatkan kelulusan pinjaman akibat daripada syarat kebolehan membayar balik yang begitu ketat dikenakan oleh Bank Negara.

DAP membantah sebarang kenaikan kadar faedah yang akan membebankan peminjam tanpa sebarang langkah timbal balik untuk membantu mereka membayar semula pinjaman masing-masing. Mengembalikan DIBS untuk hartanah bernilai bawah RM400,000 akan memudahkan pembeli kali pertama dan menyemai demokrasi perumahan.

DIBS adalah satu bentuk Skim Permodalan Faedah (Interest Capitalization Scheme, ICS) di mana kos faedah dipermodalkan atau dirangkumkan dalam nilai jualan, daripada dibayar oleh peminjam. Sewaktu tempoh pembinaan, pemaju (dan bukan pembeli) membayar sebarang faedah yang terkumpul untuk pinjaman perumahan sehinggalah pembinaan siap. Bagi menawarkan DIBS, pemaju menyertakan kos bayaran faedah sekali ke dalam nilai jualan. Ini membolehkan pembeli membeli rumah mereka dengan membayar 10% dan memberi ruang dengan tidak membayar faedah dan sewa pada masa yang sama sambil menanti rumah mereka siap dibina.

Malangnya, Kementerian Kewangan dan Bank Negara telah menolak cadangan untuk mengembalikan DIBS seperti yang dinyatakan di bawah dalam jawapan Parlimen bertulis kepada saya:

NO SOALAN : 38

PEMBERITAHUAN PERTANYAAN

DEWAN RAKYAT, MALAYSIA

DARIPADA : Y.B.TUAN LIM GUAN ENG
(BAGAN)

PERTANYAAN : LISAN

TARIKH : 16.06.2014

JAWAPAN

Tuan Yang di-Pertua,

================================================================================================

民主行动党秘书长兼峇眼区国会议员林冠英于2014年7月11日在吉隆坡发表的声明：

国家银行应该为所有首次购买低于40万令吉房产的购屋者，恢复“发展商承担利息计划”（DIBS），以补偿任何因通货膨胀及较高的贷款利息，即从3%升息0.25%至3.25%而引致的负面影响。

国家银行应该为所有首次购买低于40万令吉房产的购屋者，恢复“发展商承担利息计划”（DIBS），以补偿任何因通货膨胀及较高的贷款利息，即从3%升息0.25%至3.25%而引致的负面影响。这次的升息决定，将会造成通膨效应、生活成本的增加，以及减少消费，因为人们需要准备更多资金，作为偿还贷款之用.

这不只造成现有的贷款者剩下更少的钱花，也增加了经商的财务成本，进而造成物价上涨，并让更多的首购族更难获得贷款批准。来自发展商及首购族的其中一项投诉，就是基于国家银行严格的规定，导致他们的贷款申请很难获得批准。

民主行动党反对任何没有给予借贷者补偿方案的升息行动，因为这将加重借贷者的偿还负担。为40万令吉以下房产的首购族，恢复“发展商承担利息计划”（DIBS），将利惠首购族，并有助于推动房屋民主。

发展商承担利息计划（DIBS ）是利息资本化计划 (ICS)的一种形式，即是利息费用资本化，或者是纳入售价，而不是由购屋者承担。在动工期间，发展商（而不是购屋者）承担房贷的利息，直至建筑工程完工为止。在提供发展商承担利息计划（DIBS ）时，发展商将这笔利息成本，纳入房屋的售价里。此举允许购屋者只需缴付10%、无须在租房等待新楼建竣的同时缴付任何利息，至少有一个喘息的空间。

很遗憾的是，财政部长及国家银行经已拒绝恢复发展商承担利息计划（DIBS ）的建议。请参考以下当局给我的国会下议院的答复。
马来西亚国会下议院：

峇眼区国会议员林冠英的口头询问：

日期 : 2014年6月16日

峇眼区国会议员林冠英要求财政部长说明，共有多少个40万令吉以下的可负担房屋购屋者被拒绝贷款，以及其贷款总额。发展商承担利息计划（DIBS ）会否恢复给这些无法获得银行贷款的首购族？如果不会恢复的话，到底是什么原因？当局有何对策让贫穷的人民能够获得银行贷款。

答复：

在2014年的首4个月，银行机构已批准了共5万零224个总额103亿令吉的贷款申请，以购买价格40万令吉以下的房产。在同一期间，共有3万4千662个总额73亿令吉的贷款申请被拒绝。在2013年，银行机构总批准了17万零886个总额345亿令吉的贷款申请，以购买价格40万令吉以下的房产。在同一期间，共有12万零921个总额248亿令吉的贷款申请被银行拒绝。

2. 在一般的情况下，若贷款申请者不符合当局设下的条件，如：没有固定收入、不良的偿还记录或负担过高的借贷及债务，有关的贷款申请将会被银行所拒绝。在批准某一个贷款申请之前，银行都会评估申请者的偿还能力。此举旨在避免申请者借贷超出他们能力所能承担的负债。

3. 为了保护购屋者，为保障房价不会飙升过高，并维持房产市场长期的稳定，以及控制家庭的负债率，政府经从2013年11月起，禁止包括发展商承担利息计划（DIBS ）在内的利息资本化计划 (ICS)。此举旨在确保成交的房价较能反映出有关房产的真正价值，并阻止炒楼的投机份子借机炒高楼价。因此，在目前的阶段，政府无意恢复发展商承担利息计划（DIBS ）。

4. 为了配合政府的“居者有其屋”理念，政府经已在2008年成立了房贷担保公司(SJKP)，以协助低收入族或没有收入单的购屋者获得融资，以购买房产。

5. 房贷担保公司(SJKP) 为10万令吉以下的廉价屋及中廉价屋购屋者提供银行担保，作为贷款购屋的方案。截至2014年3月为止，共有3千684个参与的申请者在取得房贷担保公司(SJKP)的担保后，成功获得银行贷款。